Trước khi mua nhà đất cần kiểm tra thông tin gì và ở đâu?

39

Câu hỏi: Chào luật sư, vợ chồng tôi có dự định mua một căn nhà tại Quận 8, TP HCM để ở và sinh sống lâu dài. Tuy nhiên, do lần đầu mua nhà nên tôi không biết mình cần kiểm tra nội dung gì, thông tin gì để hạn chế rủi ro cho bên mua. Mong được luật sư tư vấn. Tôi xin cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn Bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về chuyên mục Hỏi đáp của Công ty luật PL Và Cộng Sự. Với nội dung câu hỏi của Bạn, Chúng tôi phản hồi như sau:

Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (hay còn gọi là “mua bán nhà đất”) phải đáp ứng tất cả các điều kiện sau đây:

  • Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013;
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo đó, thiếu một trong các điều kiện trên thì giao dịch mua bán đất sẽ không có hiệu lực. Do đó, để giảm thiểu rủi ro, trước khi quyết định mua, Bạn cần phải kiểm tra thật kỹ lưỡng các thông tin sau:

1. Kiểm tra Giấy chứng nhận

Bạn có quyền yêu cầu người bán xuất trình bản chính Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng). Nếu người bán viện lý do không xuất trình thì cần hỏi rõ nguyên do, vì có khả năng nhà đất chưa được cấp Giấy chứng nhận, hoặc đang được thế chấp tại ngân hàng hoặc người bán không phải là chủ sở hữu, hoặc nội bộ thành viên trong gia đình có tranh chấp không đồng ý chuyển nhượng,…

Trường hợp Bạn được xem Sổ đỏ / Sổ hồng, Bạn cần kiểm tra kỹ xem Sổ này có phải Sổ thật không, bởi lẽ, thực trạng dùng Sổ giả để mua bán xảy ra khá phổ biến, mục đích nhằm thay đổi các thông tin về chủ sở hữu, diện tích thực tế,…. Nếu có nghi ngờ về giá trị pháp lý của Sổ, Bạn có thể thực hiện thủ tục đề nghị xác minh, cung cấp thông tin liên quan đến Sổ tại Văn phòng đăng ký đất đai.

*** Hiện tại có các loại Giấy chứng nhận về nhà đất như sau:

  • Cấp trước ngày 10/12/2009:
  • Sổ đỏ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
  • Sổ hồng cũ: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở, hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (trường hợp chủ sở hữu nhà không đồng thời là chủ sử dụng đất).
  • Cấp từ ngày 10/12/2009 đến hiện tại:
  • Sổ hồng mới: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, áp dụng cho mọi loại đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp nhà đất chưa có Giấy chứng nhận, thì Bạn nên cân nhắc kỹ vì có khả năng phát sinh nhiều rủi ro pháp lý sau này khi mua bán bằng vi bằng, giấy tay.

2. Kiểm tra thông tin bên bán

Người bán sẽ là người chịu trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ hoặc bồi thường nếu có vi phạm theo hợp đồng mua bán nhà đất. Do vậy, thu thập thông tin về người bán là việc cần làm. Một số thông tin mà Bạn nên tìm hiểu gồm: thông tin về nhân thân của họ (thông qua CMND/CCCD), người bán có đồng sở hữu nhà đất với ai không, nếu có thì đã được sự đồng ý, ủy quyền bằng văn bản của những đồng sở hữu chưa,…

Trường hợp người bán là người được ủy quyền thì Bạn cần kiểm tra nội dung văn bản ủy quyền.

Ngoài ra, Bạn có thể đến cơ quan công chứng trên địa bàn để nhờ tra cứu thông tin nhà đất đã có giao dịch đặt cọc hay ủy quyền hay không.

3. Xác minh nhà đất có bị tranh chấp hoặc bị kê biên thi hành án không?

Thông tin nhà đất dự định mua có đang xảy ra tranh chấp hay bị kê biên thi hành án hay không, có bị ngăn chặn giao dịch hay không rất quan trọng. Bạn có thể xác minh các thông tin này thông qua việc liên hệ với cán bộ địa chính, tư pháp xã, phường nơi có nhà đất, hoặc liên hệ với văn phòng đăng ký đất đai để được cung cấp.

4. Kiểm tra thời hạn sử dụng và mục đích sử dụng đất

Không phải loại đất nào khi mua sẽ được sử dụng lâu dài, mà sẽ có một thời hạn nhất định, trường hợp hết thời hạn sử dụng thì đất đó không được mua bán. Do đó, Bạn cần kiểm tra để biết đất còn thời hạn sử dụng hay không và mục đích sử dụng đất là đất ở hay đất nông nghiệp,…

Bạn có thể kiểm tra thông tin này tại trang 2 của Sổ, hoặc liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai để được hỗ trợ.

5. Tra cứu thông tin quy hoạch

Tra cứu thông tin quy hoạch đất là quá trình tiến hành kiểm tra xem thửa đất dự kiến mua có nằm trong quy hoạch của Nhà nước hay không, từ đó giúp Bạn chủ động hơn trong việc mua bán nhà đất và đưa ra quyết định phù hợp.

6. Kiểm tra tình trạng thế chấp

Bạn có thể kiểm tra thông tin nhà đất thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan công chứng nếu nhà đất thế chấp tại ngân hàng. Trường hợp nhà đất được thế chấp cho các cá nhân, tổ chức khác không phải là tổ chức tín dụng (mà người ta hay gọi là thế chấp Sổ để vay nóng, vay lãi suất cao) thì Bạn KHÔNG THỂ tra cứu thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai hay cơ quan công chứng như đã đề cập.

7. Kiểm tra thực trạng

Bạn cần kiểm tra và so sánh hiện trạng, diện tích, kết cấu nhà đất trên Giấy chứng nhận có đúng với thực tế hay không. Nếu có sự khác biệt thì Bạn hãy yêu cầu bên bán giải trình lý do. Có một điều Bạn cần lưu ý là: khi ký kết Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất tại Văn phòng công chứng, hiện trang mua bán sẽ được cơ quan công chứng ghi đúng theo thông tin tại Giấy chứng nhận chứ không ghi theo hiện trạng thực tế.  

Như vậy, có rất nhiều cách kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất để Bạn lựa chọn, trong đó cách chính xác nhất là đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai cấp thông tin về thửa đất (có trả phí).


  • Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do Quý khách hàng cung cấp. Mọi quan điểm pháp lý được đưa ra (trừ khi được trích dẫn nguồn) đều là quan điểm riêng của chúng tôi và chỉ mang tính chất tham khảo.
  • Tại thời điểm Quý khách đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Do vậy, chúng tôi không đảm bảo những thông tin nêu trên có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
  • Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể, Quý khách vui lòng liên hệ với luật sư PL&Partners thông qua tổng đài 093.1111.060 hoặc email: info@pl-partners.vn.

♦ YÊU CẦU CUNG CẤP DỊCH VỤ: Vui lòng liên hệ TẠI ĐÂY.