Uỷ quyền mua bán nhà đất có bị tính thuế thu nhập cá nhân hay không?

30

1. Uỷ quyền là gì?

Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.

Có thể hiểu ủy quyền là việc cá nhân, tổ chức (bên ủy quyền) giao cho cá nhân, tổ chức khác thay mặt mình thực hiện một hoặc một số công việc nhất định.

Thực tế, đối với giao dịch liên quan nhà đất, việc ủy quyền xảy ra khá phổ biến: ủy quyền mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp, thừa kế, tặng cho, góp vốn, cho thuê, ủy quyền thực hiện các công việc liên quan khác như đo đạc, trích lục giấy tờ, nộp thuế,….

2. Hình thức hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực thì mới có giá trị pháp lý. Bên được ủy quyền chỉ được ủy quyền lại cho người thứ ba nếu được bên ủy quyền đồng ý hoặc pháp luật có quy định.

3. Mua bán nhà đất có bị nộp thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) không?

Trên thực tế, có không ít trường hợp mua bán bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước. Cụ thể như:

  • Người có bất động sản ủy quyền cho một người khác được phép chuyển nhượng bất động sản ấy;
  • Người được ủy quyền cũng chính là người mua bất động sản nhưng không muốn làm thủ tục sang tên nên đã lập hợp đồng ủy quyền và chờ đợi đến lượt ký bán bất động sản cho người mua kế tiếp.

Xuất phát từ thực tiễn nêu trên, tại Thông tư 111/2013/TT-BTC đã quy định:

“Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản

Bên cạnh đó, năm 2011 Tổng Cục thuế cũng đã ban hành Công văn số 1133 và 3373 để hướng dẫn tính thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền.

Hầu hết các cơ quan thuế hiện nay đều xem hợp đồng ủy quyền (với nội dung ủy quyền để mua bán bất động sản, ủy quyền sử dụng, định đoạt bất động sản) cũng như là hợp đồng mua bán bất động sản và cũng thuộc đối tượng nộp thuế TNCN theo quy định. Và khi người được ủy quyền lập hợp đồng chuyển nhượng bất động sản cho người tiếp theo thì giao dịch này lại tiếp tục chịu thuế TNCN. Người tiến hành kê khai thuế khi đăng bộ, sang tên sẽ phải kê khai và nộp thuế TNCN cho cả hai lần giao dịch: ủy quyền và mua bán (nếu giao dịch ủy quyền chưa được kê khai thuế), trừ trường hợp được miễn thuế TNCN theo quy định pháp luật đối với từng lần giao dịch.

Như vậy, người có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân khi ủy quyền chuyển nhượng bất động sản chính là người ủy quyền nếu bản chất của hợp đồng ủy quyền chính là hợp đồng mua bán, hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.

4. Trường hợp ủy quyền chuyển nhượng nhà đất không phải nộp thuế TNCN

Sẽ có những trường hợp ủy quyền liên quan đến bất động sản nhưng lại không phải là giao dịch mua bán, chuyển nhượng và không phải nộp thuế TNCN theo quy định như nêu trên đây. Bản chất của những hợp đồng ủy quyền này là ủy quyền thật sự, dù việc ủy quyền có liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản.

Ví dụ: vì lý do đi công tác xa, không có mặt tại Việt Nam,….nên chủ sở hữu không thể tự mình thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất mà phải ủy quyền cho người khác (thường là người thân trong gia đình) thay mặt thực hiện. Khi đó để chứng minh cho việc ủy quyền là ủy quyền thật sự, không phải giao dịch mua bán, trong hồ sơ kê khai thuế tại cơ quan thuế, người kê khai cần nộp kèm các giấy tờ, chứng từ chứng minh cho việc vì sao không thể trực tiếp thực hiện thủ tục (như giấy tờ công tác, giấy tờ chứng  minh không có mặt tại Việt Nam tại thời điểm thực hiện thủ tục,….), chứng minh quan hệ nhân thân giữa người ủy quyền và người được ủy quyền, chứng từ chi trả thù lao ủy quyền (nếu có), chứng từ chuyển trả tiền bán nhà đất. Cơ quan thuế sẽ căn cứ vào chứng từ để xem xét và nếu có cơ sở để xác định đây không phải là giao dịch mua bán bất động sản thì sẽ không yêu cầu nộp thuế TNCN.

Trong trường hợp người dân không đồng ý với việc thu thuế TNCN của cơ quan thuế đối với hợp đồng ủy quyền, người dân hoàn toàn có quyền khởi kiện để đề nghị tòa án giải quyết. Thực tế cho thấy, tại TP.HCM đã có nhiều vụ kiện liên quan đến vấn đề này và không ít vụ kiện cơ quan thuế đã bị thua kiện vì thu thuế TNCN đối với hợp đồng ủy quyền mua bán bất động sản của người dân trong khi bản chất các giao dịch này không phải là giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản.

5. Những rủi ro khi mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền

Như đã phân tích trên đây, không ít giao dịch chuyển nhượng bất động sản nhưng lại “né” thuế bằng hợp đồng ủy quyền và các giao dịch này thực chất chỉ là giao dịch giả tạo để che giấu mục đích chính là mua bán bất động sản. Việc giả tạo này sẽ tiềm ẩn một số rủi ro nhất định sau đây bên cạnh những rủi ro thông thường như các giao dịch khác:

  • Nếu người ủy quyền qua đời thì việc ủy quyền không còn giá trị, hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên chấm dứt và bất động sản sẽ vẫn thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền.
  • Người được ủy quyền không thể là chủ sở hữu của bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền;
  • Giao dịch giả cách sẽ bị tuyên vô hiệu khi có tranh chấp phát sinh,….

♦ YÊU CẦU CUNG CẤP DỊCH VỤ: Vui lòng liên hệ TẠI ĐÂY.